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酒店式公寓投资趋冷
2008年10月13日　　中外酒店论坛　　出处：
2008年，北京master领寓可谓赚足了人们的眼球。在项目面市的一年时间里，其广告铺天盖地地出现在各大门户网站的首页上。而且，它也交上了一份满意的答卷：截至奥运会开始前，其销售数量已超过110套。    
　　  
　　但让人瞠目结舌的是，这个酒店式公寓项目，在残奥会闭幕当天便打出广告：master领寓目前推出特价房19700元/平方米，精装修，送全套进口家具、家电，现房入住，3.6米层高，60-70-110平方米全精装户型。    
　　  
　　在奥运前近5个月的时间里售出110套左右的项目，竟然直降9300元/平方米。某知名国际代理行专业人士分析说：“酒店市场的低迷，也让酒店式公寓的销售举步维艰。后期市场的不被看好，让很多投资客纷纷‘出逃’，酒店式公寓陷入前所未有的投资尴尬。”    
　　  
　　出租率、租金明显下降    
　　  
　　奥运概念的炒作下，酒店式公寓卖“疯”了。但据《投资者报》调查，目前酒店式公寓的出租率却不足40%。“白天大门紧锁、晚上黑灯瞎火”。这是对酒店式公寓空置率居高的最好描述。晚上驱车经过北京一些酒店式公寓，人们会注意到，灯光寥寥的建筑在城市的华灯中格外显眼。    
　　  
　　2008年，北京inn、master领寓、唐巢、观典·琥珀堡、世奥国际中心、京桥国际公馆、公园1872、凯德·华玺、复地国际公寓、cuv国际公寓等30余个酒店式服务公寓扎堆入市。    
　　  
　　奥运前，北京市数量为6000个住宅单位左右的酒店式公寓，租金从8~56美元/平方米·月不等，出租率普遍在70%以上，远高于普通高档公寓的租金水平。    
　　  
　　例如，建国门外大街的国际俱乐部公寓入住率80%，价格为47~49美元/平方米·月；位于朝阳公园的棕榈泉万豪行政公寓入住率更是达到85%，租金是30~32美元/平方米·月；嘉里公寓也达到80%的入住率，租金为28美元/平方米·月。    
　　  
　　凯宾斯基、万国公寓、国贸公寓、亮马河公寓、东方广场、三全公寓、丽苑公寓等，租金均达到25美元/平方米·月以上。    
　　  
　　不过，调查数据显示，酒店式公寓租赁市场从奥运结束时，就出现成交量明显下降、租金下滑的现象。8月~9月，酒店式公寓成交量比去年同期下降50%左右；平均租金下滑10%~15%，大概下降了2美元/平方米~3美元/平方米。    
　　  
　　目前，北京的酒店式公寓的出租率也明显下滑。今年上半年出租率普遍在70%~80%，奥运之后，出租率下降了15%~25%。    
　　  
　　对此，高力国际专业咨询部高级经理杨清认为，受“双降”影响，青睐投资酒店式公寓的投资者大大减少了。    
　　  
　　散售的投资回报难题    
　　  
　　“目前北京一些酒店式公寓的租金水平比较低。主要是酒店式公寓进行散售，造成入住的客户群参差不齐，再好的物业也会贬值。有统计数据显示，散售的酒店式公寓与统一管理的酒店式公寓相比，投资回报率低了50%左右。”杨清说。    
　　  
　　据统计，“只租不售”的酒店式公寓，北京只有不到20个，除新加坡雅诗阁集团持有或经营的公寓外，还有北京国际俱乐部公寓、国贸公寓和棕榈泉万豪行政公寓等。而其他入市的项目，大多选择了散售。    
　　  
　　“由于散售的酒店式公寓分属不同的业主，存在相互竞争的情况。为了提高自有产权的公寓出租率，将可能采用降低价格等措施，而影响整个项目的形象。”业内人士指出。并且，大多数自称“酒店式公寓”的项目其实只是普通住宅，充其量只是楼下大堂看上去比较像酒店。    
　　  
　　产权分散导致业主与管理公司之间往往不能达成统一意见，所以不能做到统一管理，面向客户的档次也不明确，没有弹性化的租务计划，更加谈不上酒店式的服务了。这种项目充其量只能称为“类似酒店的私产式公寓”。    
　　  
　　2008年北京市场上的酒店式公寓产品，大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。    
　　  
　　特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。    
　　  
　　在谈到酒店式公寓存在的问题时，朗星投资中国区副总裁郭伟评价说：“绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂。”在郭伟看来，“酒店式公寓的投资风险系数较住宅要高很多，风险主要集中在同质化竞争、土地性质等方面。如果供大于求，则市场势必疲软。因此投资者在选择投资项目时，一定要了解周边市场行情，对项目进行综合评估，尤其是对其市场竞争力进行评估，如果发现周边同类物业过多，那么其投资价值要打折扣。”据悉，大部分酒店式公寓用地使用年限一般为40年和50年两种，这涉及到日后土地使用费的续费问题，如果为商业用地，则意味着40年之后便要缴纳土地使用费，投资者购买前一定要了解清楚土地的使用性质。 

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发布人：88ht0032
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