酒店投资策略·金融整合
张鸣 副总裁
沿海国际控股·沿海商业地产集团
Michael Zhang, Executive Vice President
Coastal Commercial Developments Limited
酒店投资策略与金融整合
中国酒店市场趋势特征
酒店业投资的资本市场特征
酒店业的投资回收和收益
酒店投资和相关金融整合
沿海国际控股·沿海商业地产
案例：沿海酒店投资及策略
案例：沿海酒店投资的价值整合
中国酒店市场趋势特征
商务、会议及旅游等各类酒店需求高速发展发展趋势将持续；
酒店业应对市场由被动转向主动，由接待型转为产品开发型，日益注重细分市场；
市场集中高：广东、福建、浙江、上海、江苏、山东、北京七个地区，就以7％的国土面积，接待了来海外旅游者的70％，集中了全国72.8％的旅游外汇收入；
高星级酒店市场顾客来源高度集中（北美、欧洲、日本）；
高赢利酒店高度集中（北京、上海、深圳、广州）；
投资集团集团化及连锁经营成为市场趋势的主旋律（5% VS 60%）
投资参与者日增（众多发展商进入酒店业市场），市场供给急剧增长，市场竞争程度日趋激烈。
规模化扩张；
梯度转移，由沿海一线城市向内陆及二线城市扩张；
投资与管理的专业化趋势（15%的国际知名酒店管理公司管理的酒店创造了85%的行业利润 ）
国际酒店集团通过管理合同、特许经营、顾问管理、预订网络等非产权交易的方式进行快速扩张；
财产权、经营权、管理权、营销权、无形资产运作权等多种分离
酒店业收购兼并时代即将来临 ；
国际酒店管理集团的扩张
行业整体赢利水平低下
大量国有酒店公司的投资与经营管理的分离
资本过剩使握有大量资金的国内外机构投资者、开发商的介入。
酒店业投资的资本市场特征
酒店业是典型的资本及劳动力密集型行业；
酒店购买及开发需要大量资金，运行、维护同样需要大量的资金；
酒店业是一个相对成熟和稳定的投资板块——具有相对稳定的投资收益，但回收周期较长；
兼并及并购是酒店业主及管理公司发展的重要途径
酒店业的发展和资本市场的支持紧密相关。
酒店业的投资回收及收益
传统型酒店投资模式：
业主提供物业不动产，自主或委托经营者提供服务、以经营服务产品获得收益；
回报率低、投资回收期长；
大量借贷资本的使用，资金成本过高；
受制于资本规模，难以形成规模化效益。
新型酒店投资模式：
注重金融品种设计和资本运作（企业层面、项目层面、传统资金来源、新型金融产品的开发），以传统的经营服务产品的收益为基础，套现预期经营收益；
基本方法：分步实现资本及经营赢利；
资产及收益证券化，在流通过程中的增值收益；
资产买卖带来的增值收益。
特点：收益的多元化；充分利用金融工具的杠杆作用；缩短投资回收期。
酒店投资及金融整合
酒店投资（投资者和管理者看投资的视角的不同）
长期的投资
持续性的投资
策略性的投资
酒店投资必须设计的机制
明晰的产权体系与酒店投资的可流动性
可交易法人结构及持续扩张的平台（例如“境外SPV）
符合资本市场需求的管理经营合同及收益-奖励机制；构筑管理公司和业主之间沟通渠道，建立积极互动业绩促进机制，从而达到更高层次的共赢局面
酒店投资的意义
传统：赢利的载体和工具
新型：资本交易品种、金融资源平台、金融工具的载体
酒店投资不同生命周期的金融整合
沿海国际控股·简介
沿海国际控股有限公司是一家综合性投资控股公司，本着“共同追求卓越”的企业理念, 沿海控股致力于培育下属各产业集团的茁壮成长, 使其在各自的行业中有优秀突出的表现。
沿海广泛地投资于中国境内的不同产业, 涉及的投资领域住宅开发与商业地产投资、一级土地开发、金融服务、矿产资源、信息技术以及餐饮服务等。
沿控下属企业中有于香港联合交易所主板上市的“沿海绿色家园有限公司”(上市编号1124)从事房地产投资控股与商业地产投资。于上海证券交易所上市的“丰华(集团)股份有限公司”(上市编号600615), 从事住宅开发。
放眼未来, 沿海控股将以境内外资本市场为依托, 推进沿海系企业的业务发展, 提升沿海控股的综合实力, 为沿海控股成为一家大型、多元化综合性企业的目标奠定良好的基础。
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